王迪 8月9日，2023年博整房地产论坛及系列活动召开。

在会议现场，思睿集团首席经济学家洪灏作了题为《房地产：变局与突围》的演讲。

(资料图片)

洪灏指出，虽然炒股的朋友现在非常煎熬，但是我觉得没有必要太担心。因为我们已经看到一系列政策正在出台，当然自上而下政策的落实需要时间。

“比如，房地产的因城施策、认房不认贷等，这都要通过每个地方的政府将中央的政策进行落地，之后，我们会看到经济从这一周期慢慢走出来。”

洪灏认为，穿越周期格外需要耐心。2008年房地产周期的底部经历了6个月，2016年的底部经历了8个月，这次我们已经经历了11个月，我们也看到政策陆续在出台，会逐步落地。此外，在中国出政策的时候，很可能美联储紧缩的政策也到了尾声，全球宏观流动性应该是转好而不是转坏。

“在周期的底部，在货币政策开始宽松的时候，在一系列的政策落地的时候，我们不应该太悲观。”

此外，洪灏指出，我们也可以从日本的资产负债表衰退中吸取很多的教训，也可以从西方发达经济体怎么对抗资产负债表衰退学到很多东西。

对此，通过对比中国居民家庭部门和非居民家庭部门负债与日本此前的情况，洪灏称，可以发现在过去十几年中国家庭加杠杆的速度，尤其是在疫情的三年，中国私人部门加杠杆的速度已经达到了日本泡沫时期的水平，达到了顶峰，这是市场非常担心的。

对此，他认为，我们有很多的方法来化解。

“以美国为例，2008年之后，美国私人家庭去杠杆，联邦政府不断地加杠杆，抵御资产负债表衰退的压力。到了2015年之后，现在美国家庭由于资产负债表衰退的压力在减少，所以美国的财政政策一动，美国家庭以及整个美国经济的活力马上呈现出来。”

众所周知，中国经济有三驾马车：消费、政府支出（投资）、出口。他指出，从1950年到现在，尤其是1990年到现在，中国经济增长主要是以投资驱动，1950年到2019年一半的中国的GDP增长是由投资拉动，这很可能是人类历史上没有的。

在洪灏看来，今年尽管我们的经济方面有各种各样的政策出台，但还是疲软的，因为整个经济50%的增长来自于投资，而投资当中将近一半甚至更多来自房地产。今年在去年低基数的基础上，房地产的投资进一步下行，因为销售没有起来。

“经济三驾马车中投资这辆马车突然没有以前那么猛了。消费方面，因为居民家庭债务的负担，如果从数据上来看，已经接近了日本泡沫峰值的水平，政府的支出，可能是因为疫情三年消耗了很多。所以，今年政府财政赤字其实是在缩小，而没有扩大。”

洪灏进一步提到，中国的经济周期正在寻底，在经济周期运行时，我们看到所有的宏观变量有规律地向同一个方向以既定的节奏运行。

关键词：