房屋下沉开裂甚至坍塌、外墙脱落砸人砸车等新闻，近年来常见于报道，引发关注。导致上述情况发生的原因多为：设施设备超过保修期，建筑使用年限长，房屋检测和维修不及时。

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今年6月，住房和城乡建设部提出，要研究建立“房屋养老金制度”，覆盖房屋“体检、养老、保险”全生命周期，其中，将资金覆盖面延伸至“体检”，引导鼓励专业金融机构是这次拟建制度中的两个亮点。

体检维修不及时，因资金短缺

在实际情况中，给房屋及时体检虽有必要，却常常很难做到。

首先，房屋“体检费”和维修工程费用较高。根据政府认证的房屋安全检测机构提供信息，一栋楼宇如果有原本图纸，则基本安全检测费用在每平方米20元，如果按每户85平方米计算，平摊到每户检测费用在1600元左右，可以说并不贵，但是如果图纸散佚费用则会上升，而这种情况在老旧小区更易出现。维修费用上，基础加固、结构修缮、外墙渗水修补、外保温层更换、消防及电梯设施加固更换等等都是较大的工程，则费用更高。比如，上海黄浦区某高层小区，仅仅一部电梯的更换大约估算需要30~40万元。

目前，房屋维修费用多来自住宅专项维修资金。住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，常用于解决房屋结构、外墙、设施设备、管线、楼梯过道等处的检修。

但是，在实际生活中，住宅专项维修资金常常容易短缺。特别是工人新村样貌的老旧小区，由于早年缴费不规范、缴费较低、房龄大问题多等原因，维修资金更易短缺。据中经网2023年报道，拟作为房屋养老金制度建设试点的南京市就有超过三分之一房屋未归集维修资金，大多是老旧小区；已归集维修资金的老旧小区，有28%的楼栋余额低于10万元。

政府补贴、项目专项资金会在一定程度上弥补住宅专项资金的不足。例如，上海市政府2016年度实事项目中就包含6万户旧住房修缮改造工程，较注重厨卫、屋面、墙面美化及相关设施。但仍存在难覆盖到的事项，且每栋楼的情况不一。因此，使用住宅专项维修资金，仍是目前解决住宅维护问题的根本途径。

续筹成功案例少，拟加入金融化手段

随着房屋使用年限的增长，问题逐年增加，维修费用也水涨船高，若维修基金余额不足，则需要业主缴款和续筹，一旦业主续筹不及时，房屋则会得不到及时检测和维修。

在上海黄浦区，物业（住宅）专项维修资金如果余额不足首期筹集金额的30%，区房管局将提出使用预警，需要开始新一轮缴纳。新一轮缴纳（也叫续筹）不及时，是普遍存在的现象。据报道，黄浦区2018年至今年7月，需要续筹的小区仅不到40%。上海正在努力推进“续筹”工作。但是，目前沪上的成功续筹案例不多。没有强制规定、缴费金额较高等问题，都会导致业主大会推动“续筹”比较难。中国城市已进入存量发展阶段，这也意味着未来会有大体量的住宅需要“修修补补”，而现有的住宅维修专项基金来源已不能很好地解决住宅长久的维修问题。

让专项资金够用，还需开发多种资金渠道。拟建的房屋养老金制度或是被视为让专项资金“够用”的一项新尝试。

目前，官方尚未明确房屋“养老金制度”的具体形式。但从近些年人大代表、政协委员的议案和提案，以及学者的研究，可以归纳为两大类。

一是，政府设置公共账号，资金来源包括小区物业出租和经营性收益结余、土地出让金的一部分提取，以及维修资金投资获得的增值收益结余。

二是，引入金融机构，实现政银合作。6月下旬，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹在会见中国银行党委书记、董事长葛海蛟时，就住宅专项维修资金问题提出“希望金融机构与住房和城乡建设领域开展更加深入广泛的合作”。引导金融机构参与该项资金的投资，有助于更加专业地提升收益效率，避免潜在风险。

由于制度尚在设计阶段，具体如何运营，投资到何处，金融机构尚需和政府、物业、业主委员会共同探索。

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